Nederland bevindt zich in een zeldzaam moment van heroriëntatie. Een nieuwe generatie politici neemt het voortouw, met Rob Jetten als beoogd minister-president. Zijn campagne heeft een toon gezet van optimisme, vertrouwen en vooruitgang – een geloof dat Nederland opnieuw richting kan geven aan de toekomst in plaats van er slechts op te reageren – kortom, een roze uitkijk!

Tegelijkertijd staat het land voor een crisis die deze ambitie direct op de proef stelt: de wooncrisis. Het tekort aan betaalbare woningen, de groeiende afstand tussen wonen en werk, en de ruimtelijke verharding van ons landschap vragen om een nieuw paradigma.

Met mijn ervaring als adviseur van ministeries en politieke besluitvormers op het terrein van ruimtelijke ontwikkeling, presenteer ik deze visie in de vorm van een beleidsnotitie – een instrument dat uitnodigt tot discussie, maar ook richting kan bieden in de besluitvorming.

Beleidsnotitie voor beoogd minister-president Rob Jetten

Naar een Gemengde Gebruiksnatie: een agenda voor wonen en ruimtelijke vernieuwing

Datum: 1 november 2025

Van: Fictieve Beleidsadviesgroep Ruimtelijke Ontwikkeling en Stedelijke Toekomst

Onderwerp: Het herdefiniëren van de wooncrisis via een nieuw ruimtelijk principe

1. Het moment

Nederland staat aan het begin van een nieuw tijdperk. De aanstaande coalitie van D66, GroenLinks–PvdA, CDA en VVD belichaamt een unieke combinatie van sociale ambitie, liberale energie en bestuurlijke realiteitszin. Het is een coalitie die niet uit nood, maar uit mogelijkheid is geboren – en die dus verder moet kijken dan incrementele hervormingen.

De wooncrisis is de lakmoesproef voor deze nieuwe regering. Al twintig jaar reageert het beleid vooral op symptomen – met golven van deregulering en herregulering, centralisatie en spreiding. Maar de kern van het probleem blijft onaangeroerd: ons ruimtelijk model zelf.

We hebben een land gebouwd waarin wonen, werken, leren en zorgen bewust van elkaar gescheiden zijn – en dat systeem loopt vast. De twintigste-eeuwse logica van functiescheiding heeft geleid tot een geografie van inefficiëntie, eenzaamheid en onduurzame mobiliteit. Wonen is schaars geworden omdat we “woongebieden” beperkt hebben gehouden.

Om de crisis op te lossen, moeten we het besturingssysteem veranderen. Het Nederland van de toekomst moet afstappen van functiescheiding en zich ontwikkelen tot een gemengde-gebruiksnatie waarin wonen overal is toegestaan.

2. Waarom de functiescheiding moet verdwijnen

a. De ruimtelijke erfenis

De Omgevingswet en de meeste gemeentelijke bestemmingsplannen zijn nog altijd gestoeld op industrieel tijdperk-denken: fabrieken daar, kantoren hier, woningen ginds. Maar de economie is al lang veranderd.

• Werk is mobiel en hybride geworden.
• Productie is schoner, stiller en kleinschaliger.
• Onderwijs, zorg en cultuur vragen om nabijheid.

In deze context beschermt functiescheiding de leefkwaliteit niet langer – ze ondermijnt haar. Ze creëert lege kantoorgebieden na werktijd, monofunctionele wijken, overvolle wegen en gefragmenteerde gemeenschappen.

b. De kans voor wonen

Als in principe in elk bestaand stedelijk en suburbaan gebied gewoond mag worden – via transformatie, toevoeging of gemengd hergebruik – kan de woningvoorraad meer dan verdubbelen zonder één extra hectare open land aan te tasten.

Dit “Wonen-Overal-Principe” betekent:

• Het vrijmaken van duizenden hectaren onderbenutte bedrijfsterreinen, kantoorparken en winkelstraten.
• Kleine, burgergedreven initiatieven mogelijk maken in elke wijk.
• Lagere infrastructuurkosten door wonen dichter bij bestaande voorzieningen.
• Levendige, inclusieve, 24-uursstedelijkheid door het hele land.

Het is de eenvoudigste en tegelijk meest radicale hervorming – en volledig in lijn met een liberaal-progressief idee van vrijheid: de vrijheid om te wonen waar het leven plaatsvindt.

3. Beleidsarchitectuur voor de Gemengde Gebruiksnatie

a. Juridische hervorming: het Universele Recht op Wonen

Voer een nationaal beginsel in:

“Wonen is toegestaan in alle stedelijke zones, tenzij expliciet verboden om veiligheids- of milieuredenen.”

Dit keert de bewijslast om. Niet de burger of ontwikkelaar moet aantonen waarom er gewoond mag worden, maar de overheid moet uitleggen waarom dat niet kan.

• Veranker dit principe in de Omgevingswet als landelijke norm, bindend maar lokaal uitvoerbaar.
• Beperk uitzonderingen tot zware industrie, vitale infrastructuur en beschermde natuurgebieden.

b. Fiscale en planologische stimulansen

• Richt Gemengde Transitiezones in waar bedrijven en wonen naast elkaar kunnen bestaan met versnelde vergunningverlening.
• Bied fiscale prikkels en lage rente voor de herbestemming van kantoren en commerciële panden naar gemengd wonen.
• Ontwikkel een snelle toetsingsprocedure voor hergebruikprojecten die woningen toevoegen zonder nieuw ruimtebeslag.

c. Ontwerp en stedelijke kwaliteit

Stimuleer gemeenten om ontwerpregels te hanteren in plaats van bestemmingsregels – normen over vorm, maat en kwaliteit in plaats van functie.

• Vervang gebruiksfuncties door prestatiegerichte planning: geluid, licht, groen en toegankelijkheid als toetsingscriteria.
• Maak van deze hervorming een nieuw terrein voor architectonische innovatie – een stedelijkheid van co-existentie in plaats van uitsluiting.

4. Coalitiecoherentie

De gemengde-gebruiksstrategie kan de uiteenlopende ideologische accenten van de coalitie verbinden:

• D66: innovatie, duurzaamheid en individuele vrijheid – precies het beeld van een circulaire, inclusieve samenleving.
• GroenLinks–PvdA: sociale rechtvaardigheid – woningtoename zonder verstening of milieuschade.
• CDA: lokale vitaliteit en gemeenschapszin – meer voorzieningen, meer nabijheid, minder forensen.
• VVD: efficiëntie en ondernemerschap – minder regels, meer initiatief, lagere kosten.

Dit is geen compromis, maar een synthese. Elke partij wint door over haar eigen schaduw heen te stappen.

5. Stappen voor uitvoering

1. Coalitieafspraak: Leg het “Wonen-Overal-Principe” vast in het regeerakkoord als innovatiemaatregel voor de woningmarkt.
2. Wetgeving: Pas binnen het eerste regeringsjaar het Besluit ruimtelijke ordening en de Omgevingswet aan.
3. Pilots: Start proeftuinen in o.a. Eindhoven, Zwolle, Delft en Breda als laboratoria voor gemengd stedelijk gebruik.
4. Communicatie: Positioneer de hervorming als een “Nieuwe Compacte Stad Revolutie” – kortere afstanden, gedeelde ruimte, duurzame welvaart.

6. Politieke en culturele betekenis

Deze hervorming belichaamt de optimistische toekomstvisie die Rob Jetten in de campagne heeft neergezet. Ze maakt vrijheid, duurzaamheid en verbondenheid concreet:

• Een Nederland zonder kunstmatige grenzen tussen wonen en werken.
• Steden waar lopen het autorijden vervangt.
• Regio’s waar kleine kernen en innovatieve centra elkaar versterken.
• Een samenleving die binnen haar grenzen bouwt, maar buiten haar oude denkraam leeft.

Zo’n koers zou Nederland opnieuw positioneren als internationaal voorbeeld van ruimtelijke innovatie – in één adem genoemd met Wenen, Kopenhagen en Singapore.

De wooncrisis is niet alleen een tekort aan huizen, maar een gevolg van een achterhaald ruimtelijk denkmodel. Deze coalitie heeft de samenstelling én het mandaat om dat model open te breken. Door wonen overal toe te staan, kan Nederland schaarste omzetten in mogelijkheden en bureaucratie in vrijheid.

Het gaat niet om méér bouwen, maar om anders bouwen. De gemengde-gebruiksnatie is geen technische aanpassing, maar een culturele sprong – de volgende stap in de Nederlandse traditie van het ontwerpen van de toekomst.

ENGLISH VERSION

The Netherlands finds itself in a rare moment of reorientation. A new generation of politicians is taking the lead, with Rob Jetten as designated prime minister. His campaign set a tone of optimism, confidence, and progress – a belief that the Netherlands can once again shape the future rather than merely respond to it — in short, a rosy outlook.

At the same time, the country faces a crisis that immediately tests this ambition: the housing crisis. The shortage of affordable homes, the growing distance between living and working, and the spatial hardening of our landscape call for a new paradigm.

Drawing on my experience as an adviser to ministries and political decision-makers in the field of spatial development, I present this vision in the form of a policy note – an instrument that invites debate but can also guide decision-making.

Policy Note for Designated Prime Minister Rob Jetten

Toward a Mixed-Use Nation: An Agenda for Housing and Spatial Renewal

Date: November 1, 2025
From: Fictional Policy Advisory Group for Spatial Development and Urban Futures
Subject: Redefining the Housing Crisis Through a New Spatial Principle

1. The Moment

The Netherlands stands at the beginning of a new era. The emerging coalition of D66, GroenLinks–PvdA, CDA, and VVD embodies a unique combination of social ambition, liberal energy, and pragmatic realism. It is a coalition born not out of necessity, but out of possibility – and therefore one that must look beyond incremental reform.

The housing crisis is the litmus test for this new government. For two decades, policy has mostly treated symptoms — oscillating between deregulation and re-regulation, centralization and decentralization. But the core of the problem remains untouched: our spatial model itself.

We have built a country in which living, working, learning, and caring are deliberately separated — and that system no longer functions. The 20th-century logic of functional zoning has produced a geography of inefficiency, loneliness, and unsustainable mobility. Housing has become scarce precisely because we have confined “residential areas.”

To solve the crisis, we must change the operating system. The Netherlands of the future must move beyond functional separation and evolve into a mixed-use nation, where housing is permitted everywhere.

2. Why Functional Separation Must End

a. The Spatial Legacy

The Omgevingswet and most municipal zoning plans are still rooted in industrial-age thinking: factories there, offices here, housing over there. But the economy has long since changed.

• Work has become mobile and hybrid.
• Production is cleaner, quieter, and smaller in scale.
• Education, care, and culture depend on proximity.

In this context, functional separation no longer protects quality of life — it undermines it. It creates empty office districts after hours, monofunctional suburbs, congested roads, and fragmented communities.

b. The Housing Opportunity

If housing were permitted in principle in every existing urban and suburban area — through transformation, addition, or mixed reuse — the housing stock could more than double without consuming a single additional hectare of open land.

This “Housing-Everywhere Principle” means:

• Unlocking thousands of hectares of underused business parks, office areas, and retail corridors.
• Enabling small, citizen-driven initiatives in every neighborhood.
• Reducing infrastructure costs by bringing people closer to existing services.
• Creating lively, inclusive, 24-hour urban environments across the country.

It is the simplest yet most radical reform — fully aligned with a liberal-progressive idea of freedom: the freedom to live where life happens.

3. Policy Architecture for the Mixed-Use Nation

a. Legal Reform: The Universal Right to Live

Introduce a national principle:

“Residential use is permitted in all urban zones, unless explicitly prohibited for safety or environmental reasons.”

This reverses the burden of proof. Instead of citizens or developers having to justify why housing should be allowed, government must justify why it should not.

• Anchor this principle in the Omgevingswet as a national standard — binding yet locally adaptable.
• Limit exceptions to heavy industry, critical infrastructure, and protected natural areas.

b. Fiscal and Planning Incentives

• Establish Mixed Transition Zones where business and housing can coexist with accelerated permitting.
• Offer tax incentives and low-interest loans for converting commercial buildings to mixed-use housing.
• Develop a fast-track approval process for adaptive reuse projects that add housing without expanding the built footprint.

c. Design and Urban Quality

Encourage municipalities to adopt design codes instead of zoning codes — standards of form, scale, and quality rather than function.

• Replace use-based planning with performance-based planning: noise, light, greenery, accessibility, and energy as criteria.
• Turn this reform into a field of architectural innovation — an urbanism of coexistence rather than exclusion.

4. Coalition Coherence

A mixed-use strategy can unite the coalition’s ideological diversity:

• D66: innovation, sustainability, and individual freedom — the essence of a circular, inclusive society.
• GroenLinks–PvdA: social justice — more housing without ecological or spatial sprawl.
• CDA: local vitality and community — more services, more proximity, fewer commuters.
• VVD: efficiency and enterprise — fewer rules, more initiative, lower costs.

This is not a compromise, but a synthesis. Each party gains by stepping beyond its own shadow.

5. Implementation Steps

1. Coalition Agreement: Enshrine the “Housing-Everywhere Principle” as a key innovation measure in housing policy.
2. Legislation: Amend the Besluit ruimtelijke ordening and Omgevingswet within the first year of government.
3. Pilots: Launch living laboratories in Eindhoven, Zwolle, Delft, and Breda to test mixed-use urbanism in practice.
4. Communication: Frame the reform as a “New Compact City Revolution” — shorter distances, shared space, sustainable prosperity.

6. Political and Cultural Meaning

This reform embodies the optimistic future vision Rob Jetten presented in his campaign. It makes freedom, sustainability, and connection tangible:

• A Netherlands without artificial boundaries between living and working.
• Cities where walking replaces commuting.
• Regions where small towns and innovation hubs reinforce one another.
• A society that builds within its limits, but lives beyond its old assumptions.

Such a course would reposition the Netherlands as an international pioneer of spatial innovation — mentioned in the same breath as Vienna, Copenhagen, and Singapore.

The housing crisis is not just a shortage of homes, but the consequence of an outdated spatial ideology.
This coalition has both the composition and the mandate to break that ideology open.

By allowing housing everywhere, the Netherlands can turn scarcity into possibility and bureaucracy into freedom.

This is not about building more, but about building differently.
The mixed-use nation is not a technical adjustment but a cultural leap — the next step in the Dutch tradition of designing the future.